142023-10
中國(guó)房?jī)r(jià)的真相和偏見(jiàn)，
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房?jī)r(jià)一直都是網(wǎng)友們熱議的話題，考慮到房子在中國(guó)的特殊性，如往往和婚姻、生育有很大牽扯，大多數(shù)人都離不開(kāi)買房這件人生大事。既然大多數(shù)人都需要買房，這也進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)話題的情緒化，情緒上頭了也就非常容易產(chǎn)生一些非理性或以偏概全的觀點(diǎn)。
今天我們來(lái)討論兩個(gè)非常流行的觀點(diǎn)：
第一，房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，同時(shí)降低居民消費(fèi)潛力；
第二，中國(guó)房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫，甚至還將危機(jī)到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
房?jī)r(jià)上漲對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的影響是非常直接的，對(duì)應(yīng)的房租上漲將提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)也需要花費(fèi)更高的工資成本。許多人都認(rèn)為一部分中小企業(yè)就是死在房租太高，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。
這個(gè)觀點(diǎn)并不完全正確，一部分企業(yè)確實(shí)會(huì)承受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的負(fù)面影響，但這顯然不是適用于所有企業(yè)。
對(duì)于市價(jià)定價(jià)權(quán)更強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，房租和工資成本提高往往會(huì)帶來(lái)更高的產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，即企業(yè)會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，所以房?jī)r(jià)上漲對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然影響有限。
當(dāng)然我們了解并不是所有企業(yè)都具備市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的，對(duì)于逐波隨流的一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們也應(yīng)該調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的負(fù)面影響。簡(jiǎn)單舉幾個(gè)方法，改變產(chǎn)品的投放密集要素，典型的就是用電商取代實(shí)體店；又或者加大研發(fā)力度，降低產(chǎn)品成本以抵消房?jī)r(jià)上漲的成本，最終結(jié)果是產(chǎn)品在市場(chǎng)上依舊具備高競(jìng)爭(zhēng)力；三是轉(zhuǎn)移市場(chǎng)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本實(shí)在令人難以忍受時(shí)，企業(yè)可以選擇換個(gè)地方展開(kāi)經(jīng)營(yíng)，比如將公司從一線城市搬到普通二線城市。
市場(chǎng)是具備高彈性的，房?jī)r(jià)上漲的確會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本上升，但同樣也能順勢(shì)提高產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，而少數(shù)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，也屬于正常的自由市場(chǎng)。
房?jī)r(jià)上漲給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響的同時(shí)，也給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了以下兩個(gè)好處：第一是城市化效應(yīng)，即規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)了生產(chǎn)力提升，也換來(lái)了更大的市場(chǎng)，企業(yè)收入也將提高；第二，抵押品效應(yīng)，中國(guó)金融市場(chǎng)并不健全，企業(yè)想要像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣在市場(chǎng)上拿到融資并不容易，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)上漲也為部分企業(yè)帶來(lái)了一條抵押貸款，拿到更多融資讓企業(yè)安然渡過(guò)難關(guān)。
而房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)降低個(gè)人消費(fèi)潛力呢，也不夠全面，或者說(shuō)房?jī)r(jià)上漲不是根本原因，而像西方發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市，比如倫敦、巴黎和紐約房?jī)r(jià)同樣很高，但這些城市的居民又是如何適應(yīng)的呢，答案是郊區(qū)。
以上提到的國(guó)際大都市核心區(qū)房?jī)r(jià)都很高，和中國(guó)類似，這些國(guó)際大都市的普通打工人幾十年收入都難買下一套房，但這些城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)卻是另一番景象，所以這里面的根本矛盾是中國(guó)郊區(qū)房?jī)r(jià)同樣不低，同時(shí)配套的交通、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，這些因素對(duì)于普通居民的傷害其實(shí)更大。解決高房?jī)r(jià)的矛盾，不在于讓大城市核心區(qū)降價(jià)，而是加大對(duì)城市郊區(qū)的投入。
那么第二點(diǎn)流行的觀點(diǎn)，中國(guó)房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫，甚至還將影響到金融穩(wěn)定，這是否有道理呢？很多人都會(huì)用房?jī)r(jià)收入比來(lái)佐證這個(gè)觀點(diǎn)，但根據(jù)大量發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，居民的利息保障倍數(shù)才是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大跌的準(zhǔn)確指標(biāo)。當(dāng)這個(gè)指標(biāo)大于1.5倍時(shí)，基本上房?jī)r(jià)不存在大跌的可能，2007年美國(guó)是1.46倍，1987年日本式1.49倍，香港1997年是1.23倍，當(dāng)這些國(guó)家的居民利息保障倍數(shù)低于1.5倍，不出意外上述國(guó)家出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大跌。
但中國(guó)這個(gè)指標(biāo)在8倍左右，所以目前來(lái)看依舊非常安全，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的風(fēng)險(xiǎn)依舊比較低。因?yàn)閺母緛?lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲給金融體系帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不在于房?jī)r(jià)高本身，而是房?jī)r(jià)下跌是否會(huì)讓大量貸款違約，進(jìn)而牽扯到金融體系的穩(wěn)定，從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，目前中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)不大。
今天我們來(lái)討論兩個(gè)非常流行的觀點(diǎn)：
第一，房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，同時(shí)降低居民消費(fèi)潛力；
第二，中國(guó)房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫，甚至還將危機(jī)到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。
房?jī)r(jià)上漲對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的影響是非常直接的，對(duì)應(yīng)的房租上漲將提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)也需要花費(fèi)更高的工資成本。許多人都認(rèn)為一部分中小企業(yè)就是死在房租太高，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。
這個(gè)觀點(diǎn)并不完全正確，一部分企業(yè)確實(shí)會(huì)承受房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的負(fù)面影響，但這顯然不是適用于所有企業(yè)。
對(duì)于市價(jià)定價(jià)權(quán)更強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，房租和工資成本提高往往會(huì)帶來(lái)更高的產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，即企業(yè)會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，所以房?jī)r(jià)上漲對(duì)這些企業(yè)來(lái)說(shuō)顯然影響有限。
當(dāng)然我們了解并不是所有企業(yè)都具備市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的，對(duì)于逐波隨流的一些中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們也應(yīng)該調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的負(fù)面影響。簡(jiǎn)單舉幾個(gè)方法，改變產(chǎn)品的投放密集要素，典型的就是用電商取代實(shí)體店；又或者加大研發(fā)力度，降低產(chǎn)品成本以抵消房?jī)r(jià)上漲的成本，最終結(jié)果是產(chǎn)品在市場(chǎng)上依舊具備高競(jìng)爭(zhēng)力；三是轉(zhuǎn)移市場(chǎng)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本實(shí)在令人難以忍受時(shí)，企業(yè)可以選擇換個(gè)地方展開(kāi)經(jīng)營(yíng)，比如將公司從一線城市搬到普通二線城市。
市場(chǎng)是具備高彈性的，房?jī)r(jià)上漲的確會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本上升，但同樣也能順勢(shì)提高產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格，而少數(shù)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，也屬于正常的自由市場(chǎng)。
房?jī)r(jià)上漲給企業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響的同時(shí)，也給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了以下兩個(gè)好處：第一是城市化效應(yīng)，即規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)了生產(chǎn)力提升，也換來(lái)了更大的市場(chǎng)，企業(yè)收入也將提高；第二，抵押品效應(yīng)，中國(guó)金融市場(chǎng)并不健全，企業(yè)想要像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣在市場(chǎng)上拿到融資并不容易，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)上漲也為部分企業(yè)帶來(lái)了一條抵押貸款，拿到更多融資讓企業(yè)安然渡過(guò)難關(guān)。
而房?jī)r(jià)上漲是否會(huì)降低個(gè)人消費(fèi)潛力呢，也不夠全面，或者說(shuō)房?jī)r(jià)上漲不是根本原因，而像西方發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市，比如倫敦、巴黎和紐約房?jī)r(jià)同樣很高，但這些城市的居民又是如何適應(yīng)的呢，答案是郊區(qū)。
以上提到的國(guó)際大都市核心區(qū)房?jī)r(jià)都很高，和中國(guó)類似，這些國(guó)際大都市的普通打工人幾十年收入都難買下一套房，但這些城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)卻是另一番景象，所以這里面的根本矛盾是中國(guó)郊區(qū)房?jī)r(jià)同樣不低，同時(shí)配套的交通、教育、醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠完善，這些因素對(duì)于普通居民的傷害其實(shí)更大。解決高房?jī)r(jià)的矛盾，不在于讓大城市核心區(qū)降價(jià)，而是加大對(duì)城市郊區(qū)的投入。
那么第二點(diǎn)流行的觀點(diǎn)，中國(guó)房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重泡沫，甚至還將影響到金融穩(wěn)定，這是否有道理呢？很多人都會(huì)用房?jī)r(jià)收入比來(lái)佐證這個(gè)觀點(diǎn)，但根據(jù)大量發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，居民的利息保障倍數(shù)才是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)大跌的準(zhǔn)確指標(biāo)。當(dāng)這個(gè)指標(biāo)大于1.5倍時(shí)，基本上房?jī)r(jià)不存在大跌的可能，2007年美國(guó)是1.46倍，1987年日本式1.49倍，香港1997年是1.23倍，當(dāng)這些國(guó)家的居民利息保障倍數(shù)低于1.5倍，不出意外上述國(guó)家出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大跌。
但中國(guó)這個(gè)指標(biāo)在8倍左右，所以目前來(lái)看依舊非常安全，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的風(fēng)險(xiǎn)依舊比較低。因?yàn)閺母緛?lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲給金融體系帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不在于房?jī)r(jià)高本身，而是房?jī)r(jià)下跌是否會(huì)讓大量貸款違約，進(jìn)而牽扯到金融體系的穩(wěn)定，從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，目前中國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)不大。
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