132024-04
超30城支持住房“以舊換新”，東部占七成，成效幾何？
3978
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)已有淄博、南京、泰安、濟(jì)寧、寧波、蘇州等超過(guò)30個(gè)城市鼓勵(lì)和推進(jìn)住房市場(chǎng)的“以舊換新”。
購(gòu)買家電支付立減10％，至高補(bǔ)貼5000元；汽車以舊換新至高抵3萬(wàn)元；新機(jī)最高可補(bǔ)貼1000元，舊機(jī)可根據(jù)殘值額外結(jié)算金額……
近段時(shí)間以來(lái)，從冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家電，再到手機(jī)、電腦、汽車等耐用消費(fèi)品，掀起了一波換新浪潮。住房也跟上了這股浪潮，多個(gè)城市開始推動(dòng)房產(chǎn)“以舊換新”。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。縮短舊房出售周期，從而激活市場(chǎng)的改善需求。
具體都有哪些城市在推行？
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)已有淄博、南京、泰安、濟(jì)寧、寧波、蘇州等超過(guò)30個(gè)城市鼓勵(lì)和推進(jìn)住房市場(chǎng)的“以舊換新”。從區(qū)域角度來(lái)看，這些“以舊換新”的城區(qū)以二三線城市為主，且有近70％的城市來(lái)自東部地區(qū)。
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各地方式不同
作為支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭之一，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)、居民財(cái)富等有著不小的影響。
但近些年來(lái)，由于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房企面臨較大的庫(kù)存壓力和資金鏈緊張，購(gòu)房者意愿也有待修復(fù)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品房銷售金額為116622億元，同比下降6.5％。若拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，該銷售額相當(dāng)于退回到2016年的水準(zhǔn)（117627億元）。而庫(kù)存量方面，全國(guó)商品房庫(kù)存量已連續(xù)四年上升，其中去年的升幅最大，上升19.0％，庫(kù)存量達(dá)67295萬(wàn)平方米。
樓市政策順勢(shì)而變，這也是多城推出住房“以舊換新”的背景之一。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，當(dāng)前改善型住房需求是政策支持的重點(diǎn)之一，以舊換新、以小換大等需求獲得更多的政策支持。
住房“以舊換新”具體如何操作？不同城市、不同樓盤的情況并不相同。
整體來(lái)看，當(dāng)前各地推出的購(gòu)房“以舊換新”主要有兩種情況：一種是“代賣”，一種是“收購(gòu)”。
所謂“代賣”，是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金。
而“收購(gòu)”，則是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房，房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房。
例如在江蘇南通主城區(qū)，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待中介公司售出舊房后，房款抵作新房首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
除了上述方式，鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等地區(qū)還以購(gòu)房補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)“以舊換新”。
上述“以舊換新”的模式多由企業(yè)主導(dǎo)推進(jìn)，在近期鄭州推出的試行政策中，國(guó)資入場(chǎng)成為亮點(diǎn)。
具體來(lái)看，鄭州“以舊換新”的方式有兩種：一是鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司收購(gòu)二手住房，促成市民通過(guò)購(gòu)買改善型新建商品住房，先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)；二是政府政策鼓勵(lì)，市民通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行交易。
鄭州還提出，凡是在2024年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的市民，均可享受契稅補(bǔ)貼30％的優(yōu)惠。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前熱點(diǎn)城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競(jìng)爭(zhēng)、循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。同時(shí)市場(chǎng)上存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善性和消費(fèi)升級(jí)需求。“當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)，迫切需要政府的及時(shí)關(guān)注。”
在他看來(lái)，在存量房源足夠大，供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢(shì)下，依附低價(jià)收購(gòu)一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房，作為保障性租賃住房人才房，這是合理的。
“但國(guó)企被授意大規(guī)模收購(gòu)，一方面受限于財(cái)力和債務(wù)約束，另一方面，也沒有大于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)來(lái)匹配供需，因此可能會(huì)導(dǎo)致手上的房源消化不出去，這項(xiàng)工作或難以為繼。”李宇嘉說(shuō)道。
成效如何？
對(duì)于有改善型住房需求的人來(lái)說(shuō)，“以舊換新”政策的推進(jìn)，無(wú)疑給他們帶來(lái)了很大的利好。但比起家電、手機(jī)、汽車等，住房“以舊換新”的操作難度要大很多，因此還有不少人持有疑惑。
以江蘇海寧市為例，在時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者的身份咨詢“以舊換新”政策時(shí)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介華先生透露，在自己接待的顧客中，選擇“以舊換新”的人并不多。并且當(dāng)?shù)囟址渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房源多、買房人少的情況下，以市場(chǎng)價(jià)格出售二手房是比較困難。
“聰明的就提前降價(jià)自己賣出去，如果你的房子確實(shí)不行就換掉。”他說(shuō)。
李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“以舊換新”并沒有想象中那么容易。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，既然業(yè)主想換房，房產(chǎn)本身可能就存在樓齡較長(zhǎng)、區(qū)位不好等問(wèn)題，不然購(gòu)房者也不會(huì)有換房的需求。
“另外，對(duì)于置換的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，換房是建立在有房的基礎(chǔ)上的，若換房意愿不強(qiáng)，大幅降價(jià)的意愿也會(huì)比較小。而通常情況下，房企和房產(chǎn)中介肯定是希望大幅度降價(jià)賣房的，以上因素均會(huì)導(dǎo)致舊房難賣。”李宇嘉說(shuō)道。
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是復(fù)雜而多變的，需要政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者等多方面協(xié)作，短期內(nèi)“以舊換新”政策可能難以發(fā)揮顯著效果。而從區(qū)域的角度來(lái)看，“以舊換新”也并非適用于所有地區(qū)和城市，在一些住房已經(jīng)相對(duì)飽和的地區(qū)，其需求也會(huì)有所不同。
時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，從去年4月到今年4月的這一年內(nèi)，鼓勵(lì)和推進(jìn)住房“以舊換新”的城區(qū)以二三線城市為主，與此同時(shí)，有約70％的城市來(lái)自東部地區(qū)。
超30城支持住房“以舊換新”，東部占七成，成效幾何？
超30城支持住房“以舊換新”，東部占七成，成效幾何？
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)、研究員劉向東告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，中國(guó)人口的分布主要集中在胡煥庸線以東，尤其是以東部沿海城市為主的人口承載地，歷來(lái)經(jīng)濟(jì)活躍、物產(chǎn)富饒，人口流入較多也較早，因此更適宜推進(jìn)住房的“以舊換新”。
那么，從城市能級(jí)來(lái)看，當(dāng)前推行“以舊換新”的城市中并沒有一線城市的身影，未來(lái)政策涉及范圍是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大？
時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者的身份向廣州的房地產(chǎn)中介張先生詢問(wèn)時(shí)，他表示，當(dāng)前廣州的“以舊換新”主要是房地產(chǎn)開發(fā)商在操作。“開發(fā)商專門有置換小組在幫賣舊房子，和放在中介一樣也要收中介費(fèi)。沒有具體優(yōu)惠，就是幫你加速賣房。”
專家表示，一線城市雖然沒有直接的政策，但也有相似的做法。例如上海實(shí)施的躉租，即把市區(qū)內(nèi)的一些住房進(jìn)行收儲(chǔ)，原來(lái)的房東換租到郊區(qū)的新房居住。這些收儲(chǔ)的市區(qū)住房，后續(xù)作為保障房向在中心城區(qū)就業(yè)的年青人出租，其產(chǎn)權(quán)保持不變。“這種做法雖然不是‘以舊換新’，但其實(shí)也是在盤活二手房，同時(shí)導(dǎo)入新的租賃需求。”
專家認(rèn)為，后續(xù)可以建議一線城市推進(jìn)此類“以舊換新”的工作，因?yàn)橐痪€城市的舊房子或二手房盤活的價(jià)值很大，在一線城市操作其實(shí)更加容易。“可以鼓勵(lì)基金公司、實(shí)體企業(yè)、開發(fā)商來(lái)收購(gòu)此類二手房，這也是一線城市政策方面可以優(yōu)化的發(fā)力點(diǎn)。”
購(gòu)買家電支付立減10％，至高補(bǔ)貼5000元；汽車以舊換新至高抵3萬(wàn)元；新機(jī)最高可補(bǔ)貼1000元，舊機(jī)可根據(jù)殘值額外結(jié)算金額……
近段時(shí)間以來(lái)，從冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家電，再到手機(jī)、電腦、汽車等耐用消費(fèi)品，掀起了一波換新浪潮。住房也跟上了這股浪潮，多個(gè)城市開始推動(dòng)房產(chǎn)“以舊換新”。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，住房“以舊換新”是指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。縮短舊房出售周期，從而激活市場(chǎng)的改善需求。
具體都有哪些城市在推行？
據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)已有淄博、南京、泰安、濟(jì)寧、寧波、蘇州等超過(guò)30個(gè)城市鼓勵(lì)和推進(jìn)住房市場(chǎng)的“以舊換新”。從區(qū)域角度來(lái)看，這些“以舊換新”的城區(qū)以二三線城市為主，且有近70％的城市來(lái)自東部地區(qū)。
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作為支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭之一，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)、居民財(cái)富等有著不小的影響。
但近些年來(lái)，由于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，房企面臨較大的庫(kù)存壓力和資金鏈緊張，購(gòu)房者意愿也有待修復(fù)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品房銷售金額為116622億元，同比下降6.5％。若拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，該銷售額相當(dāng)于退回到2016年的水準(zhǔn)（117627億元）。而庫(kù)存量方面，全國(guó)商品房庫(kù)存量已連續(xù)四年上升，其中去年的升幅最大，上升19.0％，庫(kù)存量達(dá)67295萬(wàn)平方米。
樓市政策順勢(shì)而變，這也是多城推出住房“以舊換新”的背景之一。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受時(shí)代財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，當(dāng)前改善型住房需求是政策支持的重點(diǎn)之一，以舊換新、以小換大等需求獲得更多的政策支持。
住房“以舊換新”具體如何操作？不同城市、不同樓盤的情況并不相同。
整體來(lái)看，當(dāng)前各地推出的購(gòu)房“以舊換新”主要有兩種情況：一種是“代賣”，一種是“收購(gòu)”。
所謂“代賣”，是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金。
而“收購(gòu)”，則是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房，房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房。
例如在江蘇南通主城區(qū)，居民可以和房地產(chǎn)企業(yè)簽訂認(rèn)購(gòu)意向書，并在一定期限內(nèi)鎖定新房房源，待中介公司售出舊房后，房款抵作新房首付；如在期限內(nèi)舊房未能售出，居民可解除認(rèn)購(gòu)意向書并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
除了上述方式，鹽城、蘇州、沈陽(yáng)等地區(qū)還以購(gòu)房補(bǔ)貼的形式鼓勵(lì)“以舊換新”。
上述“以舊換新”的模式多由企業(yè)主導(dǎo)推進(jìn)，在近期鄭州推出的試行政策中，國(guó)資入場(chǎng)成為亮點(diǎn)。
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鄭州還提出，凡是在2024年通過(guò)“以舊換新”換購(gòu)新建商品住房的市民，均可享受契稅補(bǔ)貼30％的優(yōu)惠。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前熱點(diǎn)城市新房和二手房都出現(xiàn)了疲弱甚至相互競(jìng)爭(zhēng)、循環(huán)降價(jià)的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)循環(huán)鏈條中斷。同時(shí)市場(chǎng)上存在賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善性和消費(fèi)升級(jí)需求。“當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)，迫切需要政府的及時(shí)關(guān)注。”
在他看來(lái)，在存量房源足夠大，供求關(guān)系發(fā)生重大變化的形勢(shì)下，依附低價(jià)收購(gòu)一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房，作為保障性租賃住房人才房，這是合理的。
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“另外，對(duì)于置換的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，換房是建立在有房的基礎(chǔ)上的，若換房意愿不強(qiáng)，大幅降價(jià)的意愿也會(huì)比較小。而通常情況下，房企和房產(chǎn)中介肯定是希望大幅度降價(jià)賣房的，以上因素均會(huì)導(dǎo)致舊房難賣。”李宇嘉說(shuō)道。
不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是復(fù)雜而多變的，需要政府、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者等多方面協(xié)作，短期內(nèi)“以舊換新”政策可能難以發(fā)揮顯著效果。而從區(qū)域的角度來(lái)看，“以舊換新”也并非適用于所有地區(qū)和城市，在一些住房已經(jīng)相對(duì)飽和的地區(qū)，其需求也會(huì)有所不同。
時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，從去年4月到今年4月的這一年內(nèi)，鼓勵(lì)和推進(jìn)住房“以舊換新”的城區(qū)以二三線城市為主，與此同時(shí)，有約70％的城市來(lái)自東部地區(qū)。
超30城支持住房“以舊換新”，東部占七成，成效幾何？
超30城支持住房“以舊換新”，東部占七成，成效幾何？
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)、研究員劉向東告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，中國(guó)人口的分布主要集中在胡煥庸線以東，尤其是以東部沿海城市為主的人口承載地，歷來(lái)經(jīng)濟(jì)活躍、物產(chǎn)富饒，人口流入較多也較早，因此更適宜推進(jìn)住房的“以舊換新”。
那么，從城市能級(jí)來(lái)看，當(dāng)前推行“以舊換新”的城市中并沒有一線城市的身影，未來(lái)政策涉及范圍是否會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大？
時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者的身份向廣州的房地產(chǎn)中介張先生詢問(wèn)時(shí)，他表示，當(dāng)前廣州的“以舊換新”主要是房地產(chǎn)開發(fā)商在操作。“開發(fā)商專門有置換小組在幫賣舊房子，和放在中介一樣也要收中介費(fèi)。沒有具體優(yōu)惠，就是幫你加速賣房。”
專家表示，一線城市雖然沒有直接的政策，但也有相似的做法。例如上海實(shí)施的躉租，即把市區(qū)內(nèi)的一些住房進(jìn)行收儲(chǔ)，原來(lái)的房東換租到郊區(qū)的新房居住。這些收儲(chǔ)的市區(qū)住房，后續(xù)作為保障房向在中心城區(qū)就業(yè)的年青人出租，其產(chǎn)權(quán)保持不變。“這種做法雖然不是‘以舊換新’，但其實(shí)也是在盤活二手房，同時(shí)導(dǎo)入新的租賃需求。”
專家認(rèn)為，后續(xù)可以建議一線城市推進(jìn)此類“以舊換新”的工作，因?yàn)橐痪€城市的舊房子或二手房盤活的價(jià)值很大，在一線城市操作其實(shí)更加容易。“可以鼓勵(lì)基金公司、實(shí)體企業(yè)、開發(fā)商來(lái)收購(gòu)此類二手房，這也是一線城市政策方面可以優(yōu)化的發(fā)力點(diǎn)。”
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