092023-12
北京城中村改造開(kāi)啟，六環(huán)即將崛起
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2023年11月17日，北京市舉辦了《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃（2021年—2035年）》新聞發(fā)布會(huì)。這也就意味著北京在“一綠地區(qū)”之后，即將啟動(dòng)“二綠地區(qū)”的拆遷整改工作，北京城市發(fā)展在未來(lái)10年將會(huì)迎來(lái)重大變化。到了2035年，北京“二綠地區(qū)”將基本完成整改。北京“二綠地區(qū)”特指第二道綠化隔離地區(qū)，主要就是五環(huán)和六環(huán)之間的面積，占地910平方公里，占到北京平原面積的15%左右。這是北京占地面積最大的“環(huán)線”。未來(lái)根據(jù)北京市的規(guī)劃，這個(gè)面積最大的二綠地區(qū)，將規(guī)劃建設(shè)成為超大尺度綠色生態(tài)空間，而不是成為“房地產(chǎn)和房子的居住空間”。這顯然將會(huì)徹底改變“北京城市格局”。
眾所周知，未來(lái)5年，中國(guó)即將啟動(dòng)“三大工程”建設(shè)。這“三大工程”分別是城中村改造、新型保障房和平急兩用大基建， 其中超大特大城市的城中村改造是重中之重。什么是城中村？大城市里的城中村和“老舊小區(qū)”不是一個(gè)概念。大城市“老舊小區(qū)”的土地屬性是“國(guó)有建設(shè)用地”，而城中村里面的房子，土地屬性卻是屬于“集體建設(shè)用地”。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，中國(guó)未來(lái)每年在城中村改造上，將會(huì)投入接近2萬(wàn)億的資金。如果按照10年的周期來(lái)估算，中國(guó)超大特大城市的城中村改造將會(huì)砸下接近20萬(wàn)億的天量資金。根據(jù)上海“第一財(cái)經(jīng)”的報(bào)道，中國(guó)8個(gè)超大特大城市中，北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢、東莞，一共擁有4427個(gè)城中村。這些城中村占地面積超過(guò)3500平方公里，居住人口超過(guò)5000萬(wàn)人，如果要下決心進(jìn)行改造，將會(huì)極大刺激大城市樓市的需求釋放。其中深圳的城中村面積占到了全市總住房建筑面積的36.3%，有510萬(wàn)套，承載了深圳1000萬(wàn)人口，包含全市外來(lái)人口的87％。根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的最新研究顯示：北京目前擁有城中村501個(gè)，北京城中村主要分布在北京五環(huán)和六環(huán)之間。很明顯，北京“二綠地區(qū)”就是北京城中村的集中地。北京在本次“二綠地區(qū)規(guī)劃”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具體片區(qū)：四大城區(qū)+副中心+五大近郊新城。
毫無(wú)疑問(wèn)，以上“二綠地區(qū)”將會(huì)在2035年之前將會(huì)進(jìn)行“城中村改造”。但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：第一點(diǎn)不同：北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，將會(huì)對(duì)村民進(jìn)行集中安置房的安置。而其他城市多數(shù)采取的是“貨幣化安置或房票安置”。而北京則是“先建設(shè)安置房”，然后進(jìn)行“改造安置”。所以北京的“城中村改造”對(duì)北京樓市的“去庫(kù)存效果”可能沒(méi)有那么好，這也基于北京新房庫(kù)存相對(duì)比較少的原因。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，北京不需要“棚改去庫(kù)存”。第二點(diǎn)不同：根據(jù)北京“二綠地區(qū)”規(guī)劃，北京對(duì)五環(huán)到六環(huán)地區(qū)進(jìn)行“城中村改造”以后，空出來(lái)的土地主要用來(lái)“增綠”。北京五環(huán)-六環(huán)是目前城市用地規(guī)模最大的地區(qū)。一旦北京計(jì)劃在這個(gè)地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的“增綠”，那就意味著北京的建設(shè)用地將會(huì)大規(guī)模減少了。北京未來(lái)究竟還有多少建設(shè)用地用來(lái)蓋房子？一旦五環(huán)到六環(huán)之間的大片空地，主要用來(lái)“增綠”，用來(lái)建設(shè)“100個(gè)公園”，北京住宅供地的潛力將會(huì)明顯下降了。
北京目前五環(huán)內(nèi)已經(jīng)基本沒(méi)有太多的土地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)了，如果五環(huán)-六環(huán)之間也要“減量增綠”。那么，北京未來(lái)的商品住房開(kāi)發(fā)就只能走向“六環(huán)外”了。我們甚至可以預(yù)判：到了2035年，北京六環(huán)內(nèi)將會(huì)面臨“無(wú)地可供”的局面，到那個(gè)時(shí)候，要想在北京買新房，只能去六環(huán)外了。城中村改造后，北京必將迎來(lái)“六環(huán)時(shí)代”。正是基于這種“減量提質(zhì)”的發(fā)展思路，北京正在走向兩個(gè)“嚴(yán)控”：第一個(gè)是“嚴(yán)控地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，大量減少供地規(guī)模，降低建設(shè)用地面積，北京已經(jīng)從“城市擴(kuò)張”走向“城市管理”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，北京的“房子”未來(lái)會(huì)越來(lái)越稀缺，北京大規(guī)模蓋房子的時(shí)代越來(lái)越遠(yuǎn)了。越是品質(zhì)高的房子，未來(lái)在北京越值錢。因?yàn)殡S著城市擴(kuò)張速度的放緩，隨著供地規(guī)模的下降，北京后面好品質(zhì)的房子會(huì)越來(lái)越少，居住可升級(jí)的選擇也會(huì)越來(lái)越少。因此，在北京，未來(lái)1年可能是最后資產(chǎn)優(yōu)化改善的機(jī)會(huì)。第二個(gè)是“嚴(yán)控人口上限”，正是基于建設(shè)用地要嚴(yán)控，房子會(huì)越蓋越少，北京對(duì)2300萬(wàn)的人口上限依然持有“嚴(yán)控態(tài)度”。北京未來(lái)“戶口放松”的空間依然非常小。嚴(yán)控人口，這是北京作為“首都”，和其他城市的本質(zhì)區(qū)別。現(xiàn)在全國(guó)其他大城市都在“放松落戶”，但是只有北京，依然在嚴(yán)控人口，對(duì)于“落戶放松”絲毫不松動(dòng)。背后的原因，就是城市定位不同。北京不僅僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更重要的是“發(fā)展首都功能”，發(fā)展“中央政務(wù)功能”，背負(fù)著“政治功能和經(jīng)濟(jì)功能”的雙重責(zé)任。所以就算上海這樣的超級(jí)城市，也在放松落戶，但北京不會(huì)，現(xiàn)在不會(huì)，未來(lái)也不會(huì)。甚至可以說(shuō)，就算是全國(guó)其他全部“取消限購(gòu)”，但是北京“全部取消限購(gòu)”的可能性幾乎不存在。以房控人，以地控房，是我們預(yù)判北京樓市的重要角度。北京的資產(chǎn)，依然僅供少數(shù)人。
眾所周知，未來(lái)5年，中國(guó)即將啟動(dòng)“三大工程”建設(shè)。這“三大工程”分別是城中村改造、新型保障房和平急兩用大基建， 其中超大特大城市的城中村改造是重中之重。什么是城中村？大城市里的城中村和“老舊小區(qū)”不是一個(gè)概念。大城市“老舊小區(qū)”的土地屬性是“國(guó)有建設(shè)用地”，而城中村里面的房子，土地屬性卻是屬于“集體建設(shè)用地”。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，中國(guó)未來(lái)每年在城中村改造上，將會(huì)投入接近2萬(wàn)億的資金。如果按照10年的周期來(lái)估算，中國(guó)超大特大城市的城中村改造將會(huì)砸下接近20萬(wàn)億的天量資金。根據(jù)上海“第一財(cái)經(jīng)”的報(bào)道，中國(guó)8個(gè)超大特大城市中，北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢、東莞，一共擁有4427個(gè)城中村。這些城中村占地面積超過(guò)3500平方公里，居住人口超過(guò)5000萬(wàn)人，如果要下決心進(jìn)行改造，將會(huì)極大刺激大城市樓市的需求釋放。其中深圳的城中村面積占到了全市總住房建筑面積的36.3%，有510萬(wàn)套，承載了深圳1000萬(wàn)人口，包含全市外來(lái)人口的87％。根據(jù)北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的最新研究顯示：北京目前擁有城中村501個(gè)，北京城中村主要分布在北京五環(huán)和六環(huán)之間。很明顯，北京“二綠地區(qū)”就是北京城中村的集中地。北京在本次“二綠地區(qū)規(guī)劃”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具體片區(qū)：四大城區(qū)+副中心+五大近郊新城。
毫無(wú)疑問(wèn)，以上“二綠地區(qū)”將會(huì)在2035年之前將會(huì)進(jìn)行“城中村改造”。但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：第一點(diǎn)不同：北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，將會(huì)對(duì)村民進(jìn)行集中安置房的安置。而其他城市多數(shù)采取的是“貨幣化安置或房票安置”。而北京則是“先建設(shè)安置房”，然后進(jìn)行“改造安置”。所以北京的“城中村改造”對(duì)北京樓市的“去庫(kù)存效果”可能沒(méi)有那么好，這也基于北京新房庫(kù)存相對(duì)比較少的原因。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，北京不需要“棚改去庫(kù)存”。第二點(diǎn)不同：根據(jù)北京“二綠地區(qū)”規(guī)劃，北京對(duì)五環(huán)到六環(huán)地區(qū)進(jìn)行“城中村改造”以后，空出來(lái)的土地主要用來(lái)“增綠”。北京五環(huán)-六環(huán)是目前城市用地規(guī)模最大的地區(qū)。一旦北京計(jì)劃在這個(gè)地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的“增綠”，那就意味著北京的建設(shè)用地將會(huì)大規(guī)模減少了。北京未來(lái)究竟還有多少建設(shè)用地用來(lái)蓋房子？一旦五環(huán)到六環(huán)之間的大片空地，主要用來(lái)“增綠”，用來(lái)建設(shè)“100個(gè)公園”，北京住宅供地的潛力將會(huì)明顯下降了。
北京目前五環(huán)內(nèi)已經(jīng)基本沒(méi)有太多的土地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)了，如果五環(huán)-六環(huán)之間也要“減量增綠”。那么，北京未來(lái)的商品住房開(kāi)發(fā)就只能走向“六環(huán)外”了。我們甚至可以預(yù)判：到了2035年，北京六環(huán)內(nèi)將會(huì)面臨“無(wú)地可供”的局面，到那個(gè)時(shí)候，要想在北京買新房，只能去六環(huán)外了。城中村改造后，北京必將迎來(lái)“六環(huán)時(shí)代”。正是基于這種“減量提質(zhì)”的發(fā)展思路，北京正在走向兩個(gè)“嚴(yán)控”：第一個(gè)是“嚴(yán)控地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，大量減少供地規(guī)模，降低建設(shè)用地面積，北京已經(jīng)從“城市擴(kuò)張”走向“城市管理”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，北京的“房子”未來(lái)會(huì)越來(lái)越稀缺，北京大規(guī)模蓋房子的時(shí)代越來(lái)越遠(yuǎn)了。越是品質(zhì)高的房子，未來(lái)在北京越值錢。因?yàn)殡S著城市擴(kuò)張速度的放緩，隨著供地規(guī)模的下降，北京后面好品質(zhì)的房子會(huì)越來(lái)越少，居住可升級(jí)的選擇也會(huì)越來(lái)越少。因此，在北京，未來(lái)1年可能是最后資產(chǎn)優(yōu)化改善的機(jī)會(huì)。第二個(gè)是“嚴(yán)控人口上限”，正是基于建設(shè)用地要嚴(yán)控，房子會(huì)越蓋越少，北京對(duì)2300萬(wàn)的人口上限依然持有“嚴(yán)控態(tài)度”。北京未來(lái)“戶口放松”的空間依然非常小。嚴(yán)控人口，這是北京作為“首都”，和其他城市的本質(zhì)區(qū)別。現(xiàn)在全國(guó)其他大城市都在“放松落戶”，但是只有北京，依然在嚴(yán)控人口，對(duì)于“落戶放松”絲毫不松動(dòng)。背后的原因，就是城市定位不同。北京不僅僅要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更重要的是“發(fā)展首都功能”，發(fā)展“中央政務(wù)功能”，背負(fù)著“政治功能和經(jīng)濟(jì)功能”的雙重責(zé)任。所以就算上海這樣的超級(jí)城市，也在放松落戶，但北京不會(huì)，現(xiàn)在不會(huì)，未來(lái)也不會(huì)。甚至可以說(shuō)，就算是全國(guó)其他全部“取消限購(gòu)”，但是北京“全部取消限購(gòu)”的可能性幾乎不存在。以房控人，以地控房，是我們預(yù)判北京樓市的重要角度。北京的資產(chǎn)，依然僅供少數(shù)人。
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